Tuđa zemlja

Privatizacija u agraru: hoće li Srbija ostati bez svog poljoprivrednog zemljišta (2)

Rupe u džepovima, rupe u zakonu

Šteta od uzurpacije državnog poljoprivrednog zemljišta, na kojem privatnici imaju useve, a ne plaćaju zakup, merila se stotinama miliona evra. Da li krpiti postojeći Zakon o poljoprivrednom zemljištu ili praviti novi? U Ministarstvu poljoprivrede kažu da su se sve države susretale s tim problemom dok nisu uredile evidenciju u katastru nepokretnosti, jer je to, pored malog broja inspektora, prevashodan problem. "Iz neuređenog katastra nepokretnosti, u kojem je razlika između stvarnog i pravog stanja na terenu, proizilazi veliki broj uzurpacija", navode u Ministarstvu gde kažu i da je trebalo više od 10 godina u mnogim zemljama EU da srede katastar.

Arpad Nađ

Resorni ministar poljoprivrede u Vladi Srbije Branislav Nedimović najavlje da će oštra borba protiv uzurpatora u dobijanju državnih njiva za obradu biti prioritet vlade u 2017. godini, a stručnjaci savetuju da se u tom cilju ojača nadležna inspekcija, da kontrole krenu od krupnih ka sitnijim uzurpatorima, ali i da se neizostavno sredi stanje u katastru nepokretnosti. Neki ukazuju da bi i opštinari trebalo da "uzmu metlu u ruke i srede stanje u svom dvorištu". Koje su razmere ovog problema objašnjavaju u Ministarstvu poljoprivrede, gde kažu da je od donošenja Zakona o poljoprivrednom zemljištu 2006. godine do danas ukupno bilo uzurpirano više od 370.000 hektara. A, i cilj tog Zakona je bio, navode, efikasna borba protiv uzurpatora. Najviše je bilo onih koji su koristili "rupe" u prethodnom zakonu, a od donošenja novog propisa koji reguliše tu oblast, od 2006. i 2007. godine kada broj otkrivenih uzurpacija, odnosno privatnika koji ilegalno obrađuju državne njive, značajno opada. "...U 2015/16. agroekonomskoj godini, registrovano je oko 20.000 hektara uzurpiranog zemljišta, pre svega, u Vojvodini", rečeno je u Ministarstvu, gde dodaju da će, uz inicijativu lokalnih samouprava, biti utvrđena konačna površina državnog zemljišta koje je korišćeno bez pravnog osnova. Kako kažu u Ministarstvu, u Zakonu je uveden model prema kojem su lokalne samouprave dužne da uzurpatorima skinu usev, a neke su to već i učinile - Irig, Inđija, na primer. Takođe, Republička poljoprivredna inspekcija ima nadležnost da protiv njih podnosi krivične prijave i stavlja gazdinstvo u pasivan status.

Savetnik premijera prof. dr Dragan Glamočić ističe da su 2016. godine skoro sve opštine donele godišnje programe te prvi put svo zemljište u registru je moglo da krene u proces licitacije i izdavanja, za razliku od 2015. godine kad su to učinile 32 opštine. Samo jedna opština, Kula, nije bila donela program i njoj je tada bio obustavljen transfer sredstava. On je ukazuje da je 2015. godine za izdavanje bilo opredeljeno 330.000 hektara zemljišta, a da se 2016. godine 460.000 hektara našlo u nekom obliku zakupa. "Na osnovu tog povećanja, očekujemo da se godišnje više od 25 miliona evra slije u budžet", navodi Glamočić. Do 2015. godne gubici su usled toga što nije naplaćivano poljoprivredno zemllište iznosili preko 200 miliona evra'', istakao je. On podvlači i da bi svaki predsednik opštine trebalo da "uzme metlu i napravi red u svom dvorištu". "Država je obezbedila propise i zato su opštine dužne da se obračunaju sa uzurpatorima", naveo je on. Glamočić ističe da rešavanje problema komplikuje i to što katastar nepokretnosti nije uređen, ali navodi i da je na tome počelo da se radi, kao i da se primećuju pomaci. "Svake godine ćemo, nadam se, imati bolje stanje", kaže on.

Agroekonomski analitičar Milan Prostran smatra da neki delovi Zakona o poljoprivrednom zemljištu nisu najbolje uređeni - sistem zakupa zemlje, kontrola zakupa, korišćenja, upravljanja, očuvanja plodnosti- i takođe ukazuje da treba ojačati poljoprivrednu inspekciju, brojčano i kadrovski. Prostran takođe ukazuje da lokalne samouprave u nekim sredinama nisu stručne za posao koji se od njih očekuje da obave. Prostran podvlači da ako želimo da se zaoštri pitanje zakupa i povećaju površine pod zakupom, onda se ta oblast mora urediti u Zakonu, a takođe se mora ići od velikih ka malim zakupcima. Ovaj problem nije, inače, "izum" srpskih agro-privatnika, već i zemlje EU "ratuju" protiv ove pojave.

U Ministarstvu poljoprivrede kažu da su se sve države susretale s tim problemom dok nisu uredile evidenciju u katastru nepokretnosti, jer je to, pored malog broja inspektora, prevashodan problem. "Iz neuređenog katastra nepokretnosti, u kojem je razlika između stvarnog i pravog stanja na terenu, proizilazi veliki broj uzurpacija", navode u Ministarstvu gde kažu i da je trebalo više od 10 godina u mnogim zemljama EU da srede katastar.

Sankcije prema uzurpatorima

Ministar poljoprivrede Branislav Nedimović poručio je da će država uvek identifikovati uzurpatore poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države i prema njima preduzeti sankcije, a sa parcela, čiji se identitet uzurpatora ne zna, biće skinuti usevi. Nedimović navodi da je 2016. godine 144 od 145 opština ušlo u potpuno legalne tokove, ističući da su na vreme doneti godišnji planovi."Preduzeli smo sankcije prema lokalnim samoupravama koje nisu ispunile svoju obavezu, a jednoj je obustavljen transfer sredstava. Godišnji program mora da se sprovodi", odlučan je Nedimović. On naglašava da je neophodno da se uvede red u ovoj oblasti, jer se radi o velikim finansijskim sredstvima za budžet republike, pokrajine i lokalne samouprave, ukazujući da je ranijih godina bilo ozbiljnih problema i da imovina Srbije mora da se zaštiti. Pokrajinski sekretar za poljoprivredu, vodoprivredu i šumarstvo Vuk Radojević izjavio je da postoji ozbiljna rešenost države da se evidentira svo državno poljoprivredno zemljište u cilju sprečavanja uzurpacije. Prema podacima Ministarstva, od donošenja Zakona o poljoprivrednom zemljištu, država od procesuiranih uzurpatora potražuje oko 33 miliona evra, a naplaćeno je oko 27 miliona. U 2016. agroekonomskoj godini naplaćeno je 3,7 miliona evra.

Ministarstvo poljoprivrede Srbije: Zaključak vlade o poljoprivrednom zemljištu prelazno rešenje

Ministarstvo poljoprivrede saopštilo je da je Vlada Srbije čvrsto rešena da uvede red u izdavanje poljoprivrednog zemljišta i apelovalo na lokalne samouprave da poštuju zakonske obaveze i da svoje godišnje programe korišćenja zemljišta donesu u zakonom propisanom roku do 31. marta. Ministarstvo napominje da je zaključak Vlade, donet 11. marta 2016. godine, koji se preporučuje lokalnim samoupravama da razmotre mogućnost da se poljoprivrednicima koji koriste zemljište bez pravnog osnova dozvoli da prijave površinu zemlje koju koriste do početka maja i da istovremeno plate naknadu za njeno korišćenje, "samo prelazno rešenje do primene novih zakonskih odredbi". "Agroekonomske 2016/2017 godine počeće da se primenjuje novi zakon koji će staviti tačku na decenijske zloupotrebe državnog zemljišta i nanošenje enormne štete u republičkom, pokrajinskom i lokalnim budžetima", istaklo je Ministarstvo poljoprivrede. Ministarstvo navodi da "po vodom netačnih informacija datih od strane pokrajinskih i lokalnih zvaničnika" želi da obavesti poljoprivrednike, ali i širu javnost da su Vlada Srbije i Ministarstvo poljoprivrede i zaštite životne sredine čvrsto rešeni da uvedu red u izdavanje poljoprivrednog zemljišta. "Apelujemo na lokalne samouprave da poštuju zakonske obaveze i da svoje godišnje programe korišćenja zemljišta donesu u zakonom propisanom roku do 31. marta i time omoguće poljoprivrednicima sa svoje teritorije da ravnopravno učestvuju u nadmetanju i legalno koriste državno zemljište", navodi se u saopštenju.Podsećaju da su tom cilju nedavno usvojene izmene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu koje jasno određuju kazne, kako prema uzurpatorima, tako i prema opštinama koje neodgovorno upravljaju državnom imovinom. "Brojne lokalne samouprave su višegodišnjim kršenjem zakonskih obaveza i nedonošenjem godišnjeg programa za korišćenje poljoprivrednog zemljišta dovele do toga da poljoprivrednici ostanu bez zemlje, a da različiti lokalni tajkuni i njihovi saradnici bespravno koriste hiljade hektara", piše u saopštenju. Pokrajinski sekretar za poljoprivredu Branislav Bogaroški kritikovao je Vladu Srbije zbog preporuke lokalnim samoupravama da razmotre mogućnost da se poljoprivrednicima koji koriste zemljište bez pravnog osnova dozvoli da prijave površinu zemlje koju koriste do početka maja 2016. godine i da istovremeno plate naknadu za njeno korišćenje i ocenio da će to dovesti do novih zloupotreba. (18. mart 2016.godine).

Zemlja oduzeta od uzurpatora

U Pančevu je 2016. godine evidentirano oko 9.000 hektara državne zemlje koja je obrađivana bez pravnog osnova. Problem na oko 6.000 hektara oranica rešen je vansudskim poravnanjem, a sa blizu 1.000 hektara sprečeno je da letina dospe u ruke uzurpatora. Ministar poljoprivrede krajem avgusta 2016. godine najavio je u Pančevu odlučnu akciju države protiv uzurpatora poljoprivrednog zemljišta. Iako su situacije sa kojima su se suočavali na terenu bile neočekivane u pančevačkom ataru letina je skinuta sa oko 900 hekara na kojima nije bio poznat identitet uzurpatora.Posao je bio poveren kompaniji PKB. "Mogu da kažem da ta akcija i nije bila laka ali u ovom momentu mogu da kažem da je završena veoma dobro, na jedan korektan način i bez većih problema na samom terenu", rekla je Zorica Repac, gradska većnica za poljoprivredu. Poslata je jasna poruka, finansijski efekti su zadovoljavajući a oko 7.000 hekara useva vraćeno je u legalne tokove. "Na konto uzurpiranog poljoprivrednog zemljišta uplaćeno je blizu 1,5 milion evra. Naravno taj iznos se deli u skladu sa zakonom 40 odsto pripada gradu Pančevu, 30 odsto pokrajini i 30 odsto republici. To nije mali iznos", kaže Zorica Repac. Dok se problem sa uzurpiranom zemljom u potpunosti ne reši grad ne odustaje.

Može li Srbija da spreči prodaju zemlje strancima?

Prema sporazumu, Srbija se 1. septembra 2013. godine obavezala da će u naredne četiri godine da postepeno uskladi svoje zakonodavstvo kako bi se strancima omogućio isti tretman kao državljanima Srbije pri kupovini zemljišta. I dok se do sada samo nagađalo kakve bismo poteze mogli da preduzmemo i onemogućimo (ili bar odložimo na duži rok) prodaju oranica strancima, prvi put se zvanično pominje da bi u obzir moglo da dođe preuzimanje nekih od već postojećih modela - recimo, mađarskog ili poljskog.

Kakvo je mišljenje o prodaji zemljišta stranim državljanima? Vlasništvo nad zemljištem mogu imati: Samo državljani Srbije; Državljani Srbije i drugih zemalja; Isključivo zakup;

Od 2010. do početka 2017. godine cena zemlje u Srbiji je udvostručena. U Bačkoj hektar dostigao 20.000 evra, što je i dalje dvostruko manje nego u Holandiji, gde se prodaje za 45.000 evra. Ako Srbija zakonskim ograničenjima do 1. septembra 2017. godine spreči ili odloži prodaju zemlje strancima, jagma za našim oranicama mogla bi da bude velika zbog izuzetno niske cene zemlje u odnosu na države Evropske unije. Zato je, po mišljenju stručnjaka, ispravan zaključak da koliko god da zemlja bude koštala u Srbiji, „za strance će biti jeftina". Najnovije istraživanje Instituta ekonomskih nauka pokazuje da je prosečna cena hektara zemlje u Srbiji tri i po hiljade evra. Razlike po regionima su velike. Čak i u Vojvodini (Bačkoj), gde hektar najkvalitetnijih oranica može da dostigne i do 20.000 evra, to je neuporedivo manje u odnosu na evropske države gde prednjači Holandija sa cenom od 45.000 evra po hektaru. Nedeljko Malinović, direktor agencije za nekretnine „Legat", kaže da je po prometu poljoprivrednog zemljišta u Srbiji jasno da je mnogi kupuju da bi je kasnije još bolje unovčili, kao što je bilo u Rumuniji pre otvaranja tržišta i ulaska u EU. U poslednjih pet godina cena zemlje u Srbiji skočila je sto odsto. U Bačkoj je to 20.000, a u Sremu od 10.000 do 15.000 evra. Ali to je i dalje niže nego u Evropskoj uniji. Ljudi koji imaju para sada ulažu u zemlju i traže se veći kompleksi. Međutim, danas je teško naći i sto hektara u komadu, kaže Malinović.

U slučaju liberalizacije tržišta ni Srbiju ne bi zaobišao dalji rast špekulativne tražnje. Delimično se to već i dogodilo tako što je oko 100.000 hektara obradivog zemljišta završilo u rukama domaćih tajkuna i stranih firmi!

Evropska agencija za statistiku (Eurostat) od 2009. godine ne vodi evidenciju o kretanju cena poljoprivrednog zemljišta, tako da se podaci mogu pratiti samo preko nacionalnih statistika, ali nisu do kraja uporedivi. Nema zvaničnog podatka o prosečnoj ceni zemlje u EU. Tendencija je da se cene približavaju nekom zajedničkom proseku, što je posledica liberalizacije tržišta.

Za Srbiju svakako nije preporučljivo da se cena zemlje formira isključivo na tržišnom principu, već da se projektuju potencijalni budući prinosi i taj pokazatelj bude deo očekivanog povećanja cene, navode istraživači instituta. Stručnjaci takođe smatraju da Srbiju, u slučaju liberalizacije tržišta, ne bi zaobišao ni rast špekulativne tražnje. Delimično se to već i dogodilo tako što je oko 100.000 hektara obradivog zemljišta završilo u rukama domaćih i stranih tajkuna. Do oranica su došli nerealno povoljno kroz privatizaciju poljoprivrednih kombinata koji su prethodno dovedeni do propasti. Špekulativne tražnje su u toku, a naznaka ovog procesa je gomilanje zemljišta od strane pojedinih privrednika, upozoravaju u Institutu ekonomskih nauka.

Ovakav scenario već je viđen u gotovo svim državama centralne i istočne Evrope (CIE) pre i nakon pristupanja Evropskoj uniji jer su pojedinci bili svesni ogromnih razlika u ceni obradive površine u tadašnjoj EU - 15 i zemljama centralnog i istočnog bloka. Dok je recimo 2006. u državama CIE hektar vredeo od 1.900 do 2.300 evra, a prosek u tadašnjoj EU bio je čak 12.000 evra. Do 2011. godine cena je drastično porasla u Poljskoj (35 odsto), Slovačkoj (21 odsto), Estoniji (50 odsto), a u Litvaniji za čak 143 procenta. Krajnji cilj gomilanja oranica nije bio bavljenje poljoprivredom već upravo preprodaja strancima kada se ostvari povoljan momenat. Rumunija je najviše stradala u borbi moćnih kompanija za preuzimanje teritorije. Imali su najliberalniji model i otvorili su tržište poljoprivrednog zemljišta, došlo je do ukrupnjavanja i drastičnih promena u strukturi poljoprivredne proizvodnje. Procenjuje se da je oko 800.000 hektara prodato praktično u bescenje. Veliki broj vlasnika malih parcela bilo je prinuđeno da proda zemlju jer više nisu mogli da budu konkurentni sa svojim proizvodima. Kasnije su postali najamni radnici na zemlji koja je nekada bila njihova.

Kako to rade drugi

Srbija je jedina zemlja, koja se obavezala na ukidanje moratorijuma na prodaju poljoprivrednog zemljišta strancima, pre ulaska u EU i za to je određen rok 1. septembar 2017. godine, iako nije moguće sa sigurnošću predvideti kada će i formalno Srbija postati punopravna članica.

Ovakva pozicije Srbije, ne samo da je račun bez krčmara, već je i dodatno betonirana činjenicom da stranci u Srbiji godinama unazad kupuju zemljište, preko firmi koje osnivaju u Srbiji, jer to nije zabranjeno. U međuvremenu, cene srpskih oranica su u poslednjih pet godina udvostručene, pa tako cena hektara u Bačkoj, gde je najkvalitetnija zemlja, dostiže i 20.000 evra. Međutim, to je i dalje nekoliko puta manje od cene u evropskim državama.

Od velike ekonomske krize u svetu raste interesovanje za kupovinu poljoprivrednog zemljišta. U poslednjih deset godina velike kompanije su kupile oko 35 miliona hektara obradive zemlje u svetu, a gotovo polovina njih je iz EU.Najveće površine otkupljene su u Rumuniji oko 800.000 hektara, gde je zemlja prodavana jeftino, jer država nije imala zaštitne mehanizme. Novi vlasnici zemlje su multinacionalne kompanije i globalne banke iz SAD-a i EU-a.I Kina je kupila u inostranstvu dva miliona hektara zemlje, Južna Koreja nešto više, a Saudijska Arabija nešto manje.

Donošenjem novog Zakona o poljoprivrednom zemljištu, krajem 2015. godine, Srbija je propustila priliku da definiše pitanje prodaje zemljišta strancima. Aktuelni ministar poljoprivrede Branislav Nedimović je najavio da su do krasja 2016. godine trebala da budu poznata zakonska rešenja na koji način će stranci biti sprečeni da kupuju zemljište u Srbiji, ali je naglasio da sigurno to neće biti kao u Mađarskoj, gde je zbog toga pitanja promenjen ustav. Ali, za sada još ta rešenja nisu dostupna javnosti.

Prema podacima Instituta ekonomskih nauka, prosečna cena hektara zemlje u Srbiji je tri i po hiljade evra. Razlike po regionima su velike, čak i u Vojvodini, gde hektar najkvalitetnijih oranica može da dostigne i 20.000 evra, koliko košta u Bačkoj. Tamo, gde je zemlja treće i četvrte klase, cena je od 3.500 do 4.500 evra po hektaru, a u Južnom Banatu hektar zemlje u zavisnosti od klase i lokacije prodaje se od 12.000 do 15.000 evra. U Sremu se cena hektara kreće od 10.000 do 15.000 evra. Međutim, to je neuporedivo manje u odnosu na evropske države, poput Holandije gde je cena 45.000 evra po hektaru. Zanimljiv je slučaj Francuske, gde se hektar najjeftinije zemlje kreće oko 10.000 evra, srednja cena je oko 30.000 evra, a najskuplji je hektar vinograda, gde se gaje kvalitetna vina, čija se cena kreće od 1-1,5 miliona evra.

Stručnjaci smatraju da bi cena zemlje trebalo da se formira uzimajući u obzir potencijalne buduće prinose. Kao razlog naglog poskupljenja oranica navode to što se ulaganje u zemljište pokazalo kao najsigurnija investicija u kriznim godinama. Na cenu oranica uticao je i dolazak 230 stranih kompanija u Srbiju, koje su u Vojvodini do sada uložile ukupno 6,4 milijarde evra u poljoprivredu i prehrambenu industriju, kao i očekivanje viših cena zbog liberalizaicije tržišta, koje se očekuje.

U zemljama centralne i istočne Evrope, pre priključenja EU, biznismeni su kupovali jeftino zemlju, da bi je kasnije prodali po nekoliko puta većoj ceni, a nešto slično moglo bi da se desi i u Srbiji. Naime, oko 100.000 hektara srpskih oranica već su kupile četiri domaće velike kompanije, dok sa više od 35.000 hektara njiva upravljaju strane, koje su registrovale sedište u Srbiji.

Kako je to izgledalo u drugim zemljama može se videti ako se uporede podaci iz 2006. godine kad je hektar zemlje u državama centralne i istočne Evrope vredeo od 1.900 do 2.300 evra, a prosek u EU u to vreme je bio 12.000 evra. Kretanje cena možda najbolje pokazuje primer Poljske gde je hektar 1991. godine koštao 100 evra, a 2011. godine 4.000 evra, a tri godine potom 7.500 evra. Do 2011. godine cena je povećana u Slovačkoj za 21 odsto, u Estoniji za 50 odsto, a u Litvaniji za neverovatnih 143 procenta.

Različita pravna rešenja za zaštitu od prodaje

Srbija je jedina zemlja, koja se obavezala na ukidanje moratorijuma na prodaju poljoprivrednog zemljišta pre ulaska u EU i za to je određen rok 1. septembar 2017. godine, iako nije moguće sa sigurnošću predvideti kada će i formalno postati punopravna članica. Iako postoji mogućnost da pregovara o produženju roka od četiri godine, koliko joj kao zemlji kandidatu pripada, Srbija nije pokrenula postupak za tako nešto. Pojedine zemlje su dogovorile odlaganje prodaje na period od sedam do 12 godina. Mađarska je posle 10 godina odlaganja, čak promenila ustav da bi onemogućila strance da kupuju zemlju, tako što ju je proglasila za "nacionalno blago, zajedničko nasleđe i temelj za život" i na taj način zaštitila od domaćih i stranih tajkuna.

Analitičari ukazuju na široke mogućnosti zakonskih ograničenja, kontrole i kanalisanja procesa prometa nekretnina u skladu sa interesima države, društva i lokalne zajednice i razvoja poljoprivrede. Tako se kao primer navodi Slovačka, koja nije zabranila prodaju, ali je uslovila da kupac mora da živi u toj zemlji deset godina i da se tri godine bavi poljoprivredom. Sličan model primenila je i Slovenija, koja je povećala broj uslova. Treba reći i da u skandinavskim zemljama, koje važe za najuređenija društva, postoje stroga pravila koja se primenjuju u ovoj oblasti, s ciljem održavanja odgovarajuće strukture zemljišta, regulisanja domaćeg tržišta namirnica, zaštite životne sredine ili sprečavanja kupovine zemlje zarad njene naknadne preprodaje.

(Nastavak u sledećem broju)